平谷线开始空载试运行了。一般地铁试运行三个月就能开通。 红庙到平谷总共20站，北京15座、河北5座。盼了十多年，燕郊终于要有自己的地铁了。 平谷线对燕郊来说，肯定是个利好。20多万的燕郊（包括北三县）通勤人，终于可以不用被检查站“卡脖子”了，可以坐地铁回家。 根据测算，燕郊到通州，最快9分钟，到红庙最快28分钟，确实很方便。 那地铁开通是不是意味着燕郊的房价也能跟着起来呢？ 咱们客观点来分析分析这事儿。 先来看哪些小区算是“地铁房”。 这里大体定个规矩，1.5公里以内就算。 包括 潮白大街站 附近的中骏四季花都一二期、福成禧悦里； 神威大街站 附近的天洋城西南区、燕京航城、锦绣华庭、御东君泰等。 当然，还有一些公寓，这里没算。 只有这些真正步行20多分钟左右能到地铁的才勉强算“地铁房”。这些房子也是燕郊最核心的小区，是价格的锚点。 再看这些盘目前的均价。 贝壳显示燕郊二手房挂牌均价1.3万每平，环比上月下降0.5%。这个数据就是个参考，意义不大。 真正的成交价，大概在8000-9000左右一平。这个价格和2016年-2017年那会儿高点2万-3万肯定是没法比了。但和这些十来年的楼盘开盘价相比，分化就显现出来了。 比如说燕京航城、天洋城这些十来年的老盘，开盘时也就7000多，现在过去了这么多年，房价还保持在8000往上，比最早开盘价还稍微高一点。 像锦绣华庭、中骏四季花都、福成禧悦里这些2017年左右的盘，也快10年了，赶上开盘时的高峰价格，平均在1.7万‑2万左右，现在二手也降到8000-12000左右，肯定是降价了40‑50%。 咱们再来看燕郊二手房的挂牌量和流通情况。 根据相关统计，燕郊在售二手房2.6万套左右。按照一个月成交500套测算，也得四五年才能出清。 燕郊的总人口就那么多。它能拉来的，也就是在国贸附近上班的“新北京人”。 这部分人大都预算有限，一部分又选择了便宜的公寓。所以，真正能买住宅的并不多。 地铁是快速的交通工具，但它不是万能的。 就算是北京内部，这几年，地铁边上的房子一样哗哗往下掉价，更何况是燕郊呢？ 真正决定房价的主要因素是收入和预期。 就现在这个市场环境，北京的工作其实也在变少，离开的人在增多。 北京人口的变化反映到房子上，自然是买房的和租房的人都会减少。同理，燕郊也会跟着减少。 再加上，燕郊比较多的高层住宅正在被大部分买房人“嫌弃”。 这种趋势一旦形成，很难扭转。 房子十多年还好，再往后呢？电梯坏了是否能够及时维护、小区安保是否到位？这些居住体验会在房价上显现出来。 所以， 我觉得考验燕郊房价的真正时刻还没到来。 回归到“房住不炒”的定位，单独靠一条地铁撑起房价时代过去了。 地段、居住体验、物业管理、收入预期等都将是买房人最终要考量的因素。直白点讲，地铁开通，利好兑现，燕郊房价或许还有不小的变动空间。 特别
